En el costoso mercado inmobiliario actual, no es un misterio por qué alguien que gana $ 100,000 al año vería la propiedad de vivienda como fuera de su alcance.
Con más de dos décadas como profesional de bienes raíces, les digo a mis clientes que sean honestos sobre lo que se ajusta a su realidad financiera, no solo a las fórmulas del banco. A menos que esté comprando una casa con efectivo (poco probable), es válido preguntar si puede permitirse sacar un hipoteca en un salario superior al promedio.
Comencemos haciendo una distinción clave. El monto que pide prestado por su préstamo hipotecario y la cantidad por la que califica es diferente. Aunque un prestamista puede aprobarlo para un préstamo grande, eso no significa que sea un movimiento financiero inteligente para su vida o presupuesto.
La clave es comprender cuánto puede pedir prestado, su presupuesto mensual y Precios de las viviendas en su mercado localno solo a nivel nacional. También necesitará comprender las proporciones de deuda / ingresos y lo que entra en su pago hipotecario Más allá de su tasa de interés solo.
¿Cuál es el salario bruto frente al ingreso disponible?
Si usted Gane $ 100,000 por añoEso se desglosa a $ 8,333 por mes en ingresos brutos. Los prestamistas utilizarán su ingreso bruto mensual al calcular ¿Cuánta casa califica para.
Esta figura no refleja lo que realmente te llevas a casa. Su pago neto está más cerca de $ 6,561 por mes, dependiendo de sus deducciones y beneficios fiscales específicos.
Al presupuestar para la propiedad de vivienda, mire sus ingresos disponibles, es decir, la cantidad de dinero que tiene disponible para gastar, ahorrar o invertir después de todas las deducciones e impuestos obligatorios se han restado.
Prestamistas hipotecarios Tampoco tenga en cuenta lo que gasta en comestibles, cuidado infantil o arrendamiento de su automóvil. Sus matemáticas se basan completamente en su salario bruto, lo que puede hacer que su presupuesto se vea más fuerte de lo que realmente siente.
¿Qué tipo de hipoteca tiene sentido, convencional o FHA?
La mayoría de los compradores por primera vez usan un préstamo convencional o un préstamo federal de la Administración de Vivienda. La opción correcta depende de su puntaje de créditoahorros y objetivos a largo plazo.
Los préstamos convencionales son los mejores si tiene buen crédito (generalmente 680 o más) y puede reducir al menos un 5 a 20% por adelantado hacia el precio de compra de la casa. Con un pago inicial del 20%, omitir el seguro hipotecario y puede calificar para una tasa de interés más baja.
Los préstamos de la FHA le permiten calificar para una hipoteca y comprar una casa con tan solo 3.5% de baja y con un puntaje de crédito tan bajo como 580. Estos préstamos respaldados por el gobierno a menudo tienen tasas de interés promedio más favorables que los préstamos convencionales, pero tendrá más tarifas que pagar. Las hipotecas de la FHA permiten proporciones de deuda / ingresos más altas, lo que las hace más flexibles si está presionando su presupuesto. La compensación con un préstamo de la FHA se está quedando con primas de seguro hipotecario a menos que usted refinanciar más tarde.
Ambos tipos de préstamos son comunes si está comenzando su viaje de propiedad de vivienda. Solo depende de su situación personal y de cuánto pueda pagar de manera realista en la deuda hipotecaria mensual. Con un pago inicial más pequeñoTomará un préstamo más grande con más deuda para pagar a largo plazo.
¿Quieres jugar a lo seguro? Comprender su tolerancia al riesgo
El enfoque más seguro al comprar una casa es pedir prestado menos de lo que califica.
Muchos agentes inmobiliarios recomiendan la regla 28/36, un objetivo sólido para la estabilidad financiera a largo plazo. Eso significa mantener sus costos de vivienda por debajo del 28% de sus ingresos brutos y su deuda mensual total por debajo del 36% de sus ingresos brutos.
Con $ 8,333 por mes en ingresos brutos, eso limitaría su pago mensual total en $ 2,333.
Los compradores más cautelosos a menudo siguen la regla recomendada por el autor de finanzas personales Dave Ramsey. Ramsey recomienda mantener su hipoteca en menos del 25% de su pago para llevar a casa (no sus ingresos brutos).
Mirando su salario neto de $ 6,561 por mes, eso limitaría su pago mensual total a $ 1,640, un número difícil de alcanzar a menos que las tasas hipotecarias sean bajas, tiene un gran depósito o están comprando en un mercado de bajo costo.
¿Cuánto pago inicial puede hacer?
Su porcentaje de pago inicial tiene un impacto directo en su préstamo, pago mensual y si necesitará un seguro hipotecario. Echemos una visión más detallada de lo que esto significaría para una casa de $ 400,000, que es menor que la Precio promedio de venta de viviendas en los Estados Unidos.
Pago inicial en una casa de $ 400,000:
- Préstamo de la FHA: 3.5% = $ 14,000 pagos iniciales
- Mínimo de préstamo convencional: 5% = $ 20,000 pagos iniciales
- Convencional sin seguro hipotecario: 20% = $ 80,000 pagos iniciales
Un pago inicial del 20% significa pagos mensuales más bajos, sin seguro hipotecario y menos deuda e intereses pagados con el tiempo. También aumenta sus probabilidades de aceptar su oferta en un mercado competitivo. Pero si poner un 20% descendente drena sus ahorros, ese tampoco es el mejor movimiento. Todavía necesitas Reservas para los costos de cierremantenimiento y emergencias.
¿Qué más entra en un pago mensual de la hipoteca?
El pago de una hipoteca es más que el préstamo. Los prestamistas a menudo se refieren a PITI, que representa el principal, los intereses, los impuestos y el seguro. Muchos Las casas también incluyen tarifas de HOA.
Esto es lo que compone su pago mensual completo:
☑️ Principal: La cantidad que está pagando cada mes para el saldo de su préstamo hipotecario.
☑️ Intereses: el costo de los préstamos, según la tasa de interés de su hipoteca. Promedio Las tasas están actualmente en el rango de 6.5% a 7% Y se espera que estén allí por un tiempo.
☑️ Impuestos a la propiedad: dependiendo de su ubicación, una buena estimación es entre el 1% y el 1.5% del valor de su hogar anualmente, dividido en pagos mensuales.
☑️ Seguro de los propietarios: generalmente de $ 100 a $ 150 por mes, aunque esto variará mucho según la región.
☑️ Seguro hipotecario: si reduce menos del 20%, esto puede agregar hasta unos pocos cientos de dólares por mes en función de su pago inicial, puntaje de crédito y el número de prestatarios en el préstamo.
☑️ Tarifas de HOA: Común en condominios o comunidades planificadas, que van desde $ 100 a $ 500 o más.
Ejemplo real: un cálculo inicial para un pago de hipoteca mensual de $ 2,000 podría estar más cerca de $ 2,700 a $ 3,000 cuando todo lo demás se tiene en cuenta. Siempre ejecute los números completos, no solo el pago del préstamo.
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¿Qué es la relación deuda / ingreso?
La relación deuda / ingreso, o DTI, es cómo los prestamistas miden su capacidad para pagar un préstamo. Es una fórmula simple: pagos mensuales de deuda divididos por ingresos mensuales brutos.
Dos números importan. La relación front-end es el porcentaje de sus ingresos que se destinan únicamente a los gastos de vivienda (pago de la hipoteca, impuestos a la propiedad, seguro, etc.). La relación de fondo es el porcentaje que incluye todas las deudas mensuales (de vivienda, tarjetas de crédito, préstamos estudiantiles, pagos de automóviles, etc.).
La mayoría de los préstamos convencionales permiten hasta un 49.99% en la relación de fondo, aunque muchos prestamistas apuntan a menos. Los préstamos de la FHA son más flexibles, ya que los prestamistas a menudo permiten DTI por encima del 50% si su crédito e ingresos lo respaldan.
Tenga en cuenta que estos son máximo límites. El hecho de que puedas pedir prestado tanto no significa que debas. Un DTI más bajo le brinda más espacio para respirar en su presupuesto mensual y puede hacer que la vida se sienta mucho menos estresante después de mudarse.
¿Puedo pagar una casa de $ 400,000 con un salario de $ 100,000?
A lo largo de los años como agente de bienes raíces, he trabajado con compradores de diferentes antecedentes financieros que encuentran formas de comprar una casa, incluso en un mercado inasequible.
Mi principal consejo es recordar que ningún presupuesto de compra en el hogar es el mismo. Cada hogar tiene diferentes necesidades, gastos y relleno financiero.
Siempre mire la imagen completa, incluidos otros gastos, antes de sacar una hipoteca. Si se estira con un pago inicial bajo o ya tiene deuda, considere una casa menos costosa o una ubicación más asequible.
En estos casos a continuación, sus gastos de vivienda serán de aproximadamente el 40% o el 50% de su pago para llevar a casa. Puede parecer seguro en el papel, pero en la vida real, le quedará poco para cualquier otra cosa. Al mismo tiempo, esto podría ser manejable para algunos compradores que tienen una deuda mínima, un segundo flujo de ingresos o ahorros adicionales.
¿Es imposible comprar una casa con un salario de $ 65k?
Comprar una casa con un salario más bajo es definitivamente más riesgoso y más difícil para la mayoría de las personas. Sus opciones estarán limitadas por el tamaño del préstamo y los límites de deuda mensuales. En la mayoría de los casos, necesitará un gran pago inicial, un segundo ingreso o apoyo familiar para que funcione.
En regiones más asequibles, aún puede comprar casas o condominios modestos con ayuda de préstamos de la FHA o programas de subvenciones. Pero en lugares como California o Nueva York, las opciones de propiedad de vivienda estarán muy restringidas sin ayuda.
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¿Bajarán los precios de la vivienda en el corto plazo?
Mientras Los precios de las viviendas pueden enfriarse en algunas áreasEs poco probable una caída importante. Esperar un accidente de precio podría significar perderse en la casa derecha.
El inventario de viviendas todavía está por debajo de los niveles previos a la pandemiacon los propietarios actuales que se mantienen apretados a sus tasas hipotecarias más baratas. La demanda de viviendas sigue siendo fuerte, manteniendo el desequilibrio de la oferta/demanda y manteniendo los precios elevados.
¿Realmente tengo que hacer los cálculos?
Sí, siempre debe hacer los cálculos, pero no tiene que hacerlo solo.
Antes de comenzar a comprar en casa, hable con un asesor de préstamos hipotecarios. Le ayudarán a comprender exactamente cuánto hogar puede pagar en función de sus ingresos, crédito y deuda. También desglosarán su pago completo, por lo que no hay sorpresas.
Sacar una hipoteca es uno de los mayores compromisos que tendrá. Obtener los números correctos, especialmente en un mercado de alto precio y en una economía impredecible, lo ayuda a prepararse para los costos de la propiedad de vivienda y evitar el arrepentimiento.
