Venta de propiedad? Las tasas de recargo pueden alcanzar incluso si no obtiene ganancias
Cuando Ramesh vendió su propiedad a principios de 2025, se sorprendió al ver una responsabilidad fiscal adicional de Rs 61,630, a pesar de que su precio de venta no generó ganancias reales después de la indexación. ¿La razón? Recargo en transacciones de venta de propiedades, una trampa de impuestos que muchos propietarios no anticipan. Para los vendedores de propiedades, la fecha de transferencia ahora es más importante que nunca. Dos personas que venden la misma casa al mismo precio podrían terminar en soportes de recargo muy diferentes dependiendo de si su venta era antes o después de julio de 2024.
La plataforma de asesoramiento fiscal Buddy explica lo que sucedió en el caso de Ramesh y cómo se aplican las reglas de recargo.
1. Caso de Ramesh: sin ganancia, aún más impuesto
Compra: Rs 1.30 millones de rupias el 01-enero-2014
Venta: Rs 2.00 millones de rupias en enero de 2025
Otros ingresos: Rs 30 lakh (salario + interés bancario)
CII 2013-14 = 220; CII 2024-25 = 363 → Costo indexado = ₹ 2.145 millones de rupias
Si se permitiera la indexación, Ramesh habría perdido la pérdida, ya que su costo indexado excedió el precio de venta. Normalmente, esa pérdida podría llevarse adelante durante 8 años para compensar las ganancias futuras.
Pero después del 23 de julio de 2024, se eliminó la indexación de propiedades inmuebles (excepto por un beneficio de comparación). Entonces, para fines de ingresos, su venta fue tratada como una ganancia no indexada de Rs 70 lakh. A pesar de que realmente no ganó nada, sus ingresos aumentaron de 30 lakh a Rs 1 millones de rupias, empujándolo al soporte de recargo.
Antes de julio de 2024 (venta en abril de 2024): Ingresos totales = Rs 30 lakh → impuestos = Rs6.13 lakh
Después de julio de 2024 (venta en enero de 2025): Ingresos totales = Rs 1 crore → El recargo entra en → impuestos = Rs 6.74 lakh
Eso es un adicional Rs 61,630, puramente debido al disparador de recargo.
2. Por qué sucede esto
La razón radica en cómo se calcula el ingreso frente al impuesto después del cambio de reglas de julio de 2024:
Regla de ingresos: para propiedades compradas antes del 23 de julio de 2024, los propietarios deben calcular las ganancias en ambos sentidos (12.5% sin indexación frente al 20% con indexación) y pagar cualquiera que sea más bajo.
Regla fiscal: la pérdida indexada «ignorada» ayuda a reducir los impuestos a pagar, pero no se informaron los ingresos. Entonces, para fines de recargo, se considera el mayor ingreso no indexado.
Este desajuste crea una situación en la que incluso una venta de propiedades de pérdidas puede desencadenar una losa de mayor recargo.
3. Llevar por adelantado las pérdidas
Antes del 23 de julio de 2024: el costo indexado podría exceder el precio de venta → pérdida de capital a largo plazo (LTCL) reconocida → podría llevarse adelante durante 8 años.
Después del 23 de julio de 2024: se ignora la pérdida indexada → no se reconoce a LTCL → sin beneficio de transporte hacia adelante o de compensación.
Esto significa que los contribuyentes como Ramesh pierden tanto el escudo de pérdidas como enfrentan un recargo.
4. Losas de recargo en la venta de propiedades
El recargo es un impuesto adicional sobre el impuesto sobre la renta a pagar, no directamente sobre las ganancias de capital. Se aplica una vez que el ingreso total (incluidas las ganancias de capital) cruza Rs 50 lakh.
Losas de recargo de régimen antiguo y nuevo (individuos):
Rs 50 lakh – Rs 1 crore → 10% de recargo
Rs 1 crore – Rs 2 millones de rupias → 15% de recargo
Rs 2 millones de rupias – Rs 5 millones de rupias → 25% de recargo
Por encima de Rs 5 millones de rupias → 37% (limitado al 25% en el nuevo régimen)
Alivio para los vendedores de propiedades: el recargo en las ganancias de capital a largo plazo (LTCG) tiene un límite del 15%, incluso para los más altos.
5. Puntos importantes
Período de retención: la propiedad mantenida durante más de 24 meses califica a largo plazo.
Tasa impositiva: LTCG gravado al 12.5% (sin indexación) después del 23 de julio de 2024. Los compradores anteriores al 23 de julio pueden comparar el 20% con la indexación frente al 12.5% sin.
Exenciones: las secciones 54, 54EC, 54F pueden ayudar a reducir el impuesto si se reinvierten en una casa, bonos u otros activos especificados.
Alivio marginal: disponible si el aumento del recargo es mayor que el ingreso que excede el umbral.
Complicaciones nominadas: sobre herencia o transmisión, las reglas difieren, importantes para la planificación patrimonial.
El caso de Ramesh muestra cómo un impuesto destinado a los ricos puede atrapar a los vendedores comunes de guardia. Incluso sin ganancias reales, el recargo puede inflar su factura de impuestos si el momento de su venta empuja sus ingresos sobre el umbral. Si está considerando vender propiedades, verifique cómo su venta impacta el ingreso total, si las exenciones pueden suavizar el golpe y si el tiempo puede ayudarlo a evitar un recargo innecesario.
